Påstående: Den hyra som institutionerna vid ett lärosäte betalar är samma hyra som den Akademiska Hus tar ut.
Vårt svar: Akademiska Hus avtalar om och debiterar hyra till lärosätet. Lärosätet fördelar sedan sina lokalkostnader internt mellan exempelvis institutioner och forskargrupper. I den internhyra som institutionerna betalar ingår ofta även andra kostnader som Akademiska Hus inte debiterar, exempelvis kostnader för gemensamhetsytor, lokalvård och säkerhet.
Internhyran, ibland kallad enhetshyra, kan därför vara betydligt högre per kvadratmeter än den hyra som Akademiska Hus har avtalat med lärosätet. Det är därför viktigt att skilja på Akademiska Hus hyra till lärosätet och den internhyra som lärosätet i sin tur tar ut av sina institutioner.
Påstående: Akademiska Hus borde inte ha marknadshyra utan istället brukshyra eller kostnadshyra.
Vårt svar: I början av 1990-talet reformerades den statliga lokalförsörjningen. En grundläggande princip blev att skilja förvaltningen av statens fastigheter från den verksamhet som använder lokalerna. Myndigheterna fick samtidigt ett större eget ansvar för sin lokalförsörjning och möjlighet att hyra lokaler på marknaden.
Akademiska Hus bildades 1993 och ska enligt statens uppdrag bedriva verksamheten på affärsmässig grund och ta ut marknadsmässiga hyror. Det innebär att våra hyror ska motsvara hyresnivån för jämförbara lokaler. Principerna för den statliga fastighetsförsörjningen har därefter behandlats och bekräftats vid flera tillfällen.
Det finns många lärosäten som inte hyr lokaler av Akademiska Hus och det finns andra fastighetsägare som hyr ut lokaler till lärosäten. Därför är det viktigt att Akademiska Hus, precis som andra fastighetsägare, har marknadshyror. Detta för att inte snedvrida konkurrensen mellan lärosätena och mot andra fastighetsbolag och därmed bryta mot konkurrenslagstiftningen.
Påstående: Akademiska Hus borde sänka sina hyror när lärosätena har det tufft ekonomiskt.
Vårt svar: Det ligger i Akademiska Hus uppdrag att ta ut marknadsmässiga hyror. Det innebär att hyran ska motsvara hyresnivån för jämförbara lokaler på marknaden. Hyresnivån påverkas bland annat av ort och läge, typ av fastighet, lokalens skick och kontraktstid.
Vi kan inte ensidigt sätta hyror under marknadsnivå för att ekonomiskt stödja enskilda lärosäten. Det skulle riskera att snedvrida konkurrensen gentemot andra fastighetsägare och även skapa olika förutsättningar mellan lärosäten beroende på vem de hyr sina lokaler av. Det skulle därmed bryta mot rådande konkurrenslagstiftning.
Påstående: Det vore mycket bättre om lärosätena själva äger sina lokaler.
Vårt svar: I dagsläget kan offentliga myndigheter, som majoriteten av landets universitet och högskolor är, generellt sett inte äga fastigheter. Den statliga fastighetsförsörjningen bygger i stället på att myndigheterna hyr sina lokaler.
Påstående: Akademiska Hus bryr sig inte om lärosätenas tuffa ekonomiska situation och har inget intresse av att lärosätena får lägre lokalkostnader.
Vårt svar: Vi är väl medvetna om att många av landets lärosäten befinner sig i ett ansträngt ekonomiskt läge och påverkas av de senaste årens kostnadsökningar, där även hyrorna har stigit till följd av inflationen. Därför arbetar Akademiska Hus aktivt tillsammans med våra kunder för att bidra till ett mer effektivt lokalutnyttjande. Med hjälp av analyser, sensordata och samverkan ser vi att det på många lärosäten finns potential att använda befintliga lokaler mer effektivt och anpassa lokalbeståndet efter verksamhetens faktiska behov. Det kan minska lärosätenas samlade lokalkostnader och frigöra resurser för utbildning och forskning.
Påstående: Det går inte att fastställa marknadshyra för Akademiska Hus lokaler eftersom det i praktiken bara är lärosäten som kan hyra dom.
Vårt svar: Marknadsmässig hyra innebär att hyran ska motsvara hyresnivån för jämförbara lokaler. Vid bedömningen vägs flera faktorer in, bland annat ort, läge, typ av fastighet, lokalens skick och kontraktstid.
Alla lokaler behöver alltså inte vara identiska för att vara jämförbara. Genom att väga samman relevanta jämförelseobjekt och de faktorer som påverkar lokalens värde går det att bedöma en marknadsmässig hyresnivå även för specialiserade universitets- och högskolelokaler. Akademiska Hus gör också regelbundna analyser med stöd av externa värderingsföretag. Om parterna inte kan komma överens om hyresvillkoren finns det enligt hyreslagstiftningen möjligheter att få hyran prövad i hyresnämnden.
Påstående: Ägarnas krav på vinst/avkastning för Akademiska Hus leder till höga hyror.
Vårt svar: Det är viktigt att skilja på ägarens ekonomiska mål för Akademiska Hus och hur hyran för en enskild lokal bestäms. Våra hyror ska vara marknadsmässiga och bestäms utifrån vad som gäller för jämförbara lokaler – inte genom att ett visst avkastningskrav läggs ovanpå hyran.
Staten har samtidigt satt finansiella mål för Akademiska Hus, bland annat för avkastning, soliditet och utdelning. De målen innebär att verksamheten behöver bedrivas affärsmässigt och kostnadseffektivt, men de bestämmer inte marknadshyran för en enskild lokal.
Påstående: Akademiska Hus har monopol/verkar inte på en öppen konkurrensutsatt marknad.
Vårt svar: Akademiska Hus har i genomsnitt en marknadsandel på cirka 60 procent inom segmentet universitet och högskolor. Vi är därmed den största aktören men det finns många fler. Långt ifrån alla lärosäten hyr enbart av Akademiska Hus och på vissa studieorter finns vi inte alls. Omkring 200 fastighetsägare hyr ut lokaler till universitet och högskolor i Sverige. Våra hyror motsvarar hyresnivån för jämförbara lokaler på marknaden. Är parterna inte överens om hyresnivån kan man få den prövad av hyresnämnden.