Hur bestäms hyresnivåerna på era lokaler?

SVAR: Akademiska Hus hyressättning är baserad på en rad faktorer där förhandlingen med hyresgästen är grunden. Så här går hyressättningen av våra lokaler till.

Akademiska Hus – en hyresvärd i högskolesektorn 

I genomsnitt har Akademiska Hus en marknadsandel på cirka 60 procent, vilket innebär att vi är en av flera aktörer på en öppen marknad där kunderna kan förhandla sig till den lösning som bäst tillgodoser deras behov. Lärosätena kan hyra av vem de vill och idag finns fler än 200 andra fastighetsbolag som också hyr ut lokaler till lärosäten. Långt ifrån alla hyr alltså av Akademiska Hus och på vissa studieorter finns vi inte alls. 

Marknadsmässig hyra

Det ligger i Akademiska Hus uppdrag att ta ut marknadsmässiga hyror. Anslaget från staten till lärosätena är anpassade för att täcka lokalkostnader, som år 2022 i snitt utgjorde 12,3 procent av de totala kostnaderna som universitet och högskolor har, oavsett vem som är hyresvärd. Om ett statligt ägt fastighetsbolag börjar subventionera hyror blir det en snedvridning av konkurrensen i relation till andra, privata fastighetsbolag som inte kan frångå marknadshyra i sin verksamhet. Det i sin tur skulle drabba de många lärosäten som inte hyr av oss. En sådan snedvridning skulle också strida mot rådande konkurrenslagstiftning.

Transparent hyresmodell 

Akademiska Hus hyror består av en grundhyra som ska täcka drift-, underhålls- och kapitalkostnader samt ibland tillägg för hyresgästanpassningar. Våra hyror ligger i nivå med andra hyresvärdar för universitet och högskolor i Sverige. Vi väger in risk och kostnader för exempelvis byggnation och förvaltning på samma sätt som andra fastighetsföretag. Vi tar också hänsyn till den generella marknadshyresnivån som gäller för orten, läget, typ av fastighet och kontraktstid.  

Likt de flesta fastighetsbolag har vi en klausul i våra hyresavtal som innebär att hyrorna räknas upp med inflationen mätt i konsumentprisindex (KPI). De senaste tio åren då inflationen har varit låg har hyresökningen via KPI varit i snitt 1 procent. När inflationen nu ökar påverkas nivåerna för Akademiska Hus hyror uppåt, precis som den påverkar kostnader och prisnivåer i samhället i övrigt. KPI oktober blev 10,9 procent och det är den siffra som används som bas för hyresindexering för 2023.
 
Vi har tagit fram en transparent hyresmodell som vi diskuterat med företrädare för universitet och högskolor under många år och redovisar öppet de gällande hyrorna. Genom vår långa erfarenhet och goda samarbete med våra kunder kan vi ofta tillsammans verka för ett smart lokalutnyttjande med hög resurseffektivitet.

Lärosätets interna uthyrning

Den hyreskostnad som Akademiska Hus har avtalat med lärosätena fördelas vanligtvis ut av dessa till de olika institutionerna inom lärosätet tillsammans med övriga kostnader för lokaler, vilka inte debiterats av Akademiska Hus. 
 
Institutionerna debiteras därefter en internhyra vilken oftast även innehåller centrala lokalkostnader som exempelvis gemensamhetsytor, lokalvård och säkerhet. Internhyran som institutionerna betalar per kvadratmeter kan därför vara högre än kvadratmeterhyran som Akademiska Hus har avtalat med lärosätet.